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Gespeicherte Objekte
🎯 Auf einen Blick — wichtigste Entscheidungen
01 · Objektdaten
MFH: du kaufst das gesamte Gebäude, keine WEG — Bewirtschaftung organisierst du selbst.
§7 Abs.1 S.4 EStG: im Anschaffungsjahr nur zeitanteilige AfA ab dem Monat der Anschaffung (z.B. Juli = 6/12).
02 · Kaufpreisaufteilung im Vertrag
Bewegliche Wirtschaftsgüter (Küche, Möbel), die im Kaufvertrag separat beziffert sind, unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer und werden vor der Grund/Gebäude-Aufteilung herausgerechnet. Der Stellplatz bleibt Grundstücksbestandteil (GrESt fällt an), kann aber als Außenanlage eigene AfA bekommen.
Bewegliches Inventar im Kaufvertrag
Alles, was im Kaufvertrag separat beziffert ist (nicht nur Küche), senkt die Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage und wird eigenständig — meist deutlich schneller als das Gebäude — abgeschrieben. Einfach ankreuzen, was zutrifft; nichts ankreuzen = kein separates Inventar (z.B. „keine Küche im Kaufvertrag ausgewiesen").
Zur Nutzungsdauer: Die mit „fix" markierten Werte sind fest hinterlegt und entsprechen der amtlichen AfA-Tabelle AV des Bundesfinanzministeriums bzw. bei der Einbauküche der BFH-Rechtsprechung (IX R 14/15, umgesetzt durch BMF-Schreiben v. 16.05.2017) — die Quelle steht jeweils unter der Zeile. Kein Gesetz im engeren Sinn: Die AfA-Tabelle ist eine Verwaltungsanweisung, die das Finanzamt in der Praxis aber zugrunde legt; eine glaubhaft gemachte kürzere Nutzungsdauer wäre grundsätzlich möglich, führt aber regelmäßig zu Diskussionen. Positionen ohne amtlichen Tabellenwert (Markise, Sauna, Sonstiges) bleiben bewusst editierbar, weil es dafür keinen offiziellen Wert zum Fixieren gibt.
Stellplatz — AfA-Behandlung
Stellplatz-Art wird unten in Sektion 07 ("Miete & Bewirtschaftung") ausgewählt — die AfA-Behandlung richtet sich automatisch danach.
Richtwert: 1.500–4.000 € pro Außenstellplatz, 4.000–8.000 € pro Carport. GrESt fällt hier trotzdem an (Grundstücksbestandteil).
Gebäude/Grundstück-Split (auf Restkaufpreis)
75%
03 · Kaufnebenkosten
5.0%
2.0%
GNotKG ist bundesweit gleich — die Länder-Richtwerte hier bilden typische Zusatzkosten (Grundschuldbestellung etc.) ab. Bei Bedarf manuell anpassen.
0.0%
0% = Off-Market-Deal. BW üblich bei Maklerkauf: 3,57–7,14%.
04 · Sanierung
Objekt wird im Ist-Zustand gekauft, keine Sanierungskosten in der Kalkulation.
Sanierung ist im Kaufpreis enthalten — keine zusätzlichen Kosten. Die Sanierungsqualität rechtfertigt ggf. eine höhere Miete und einen höheren Gebäudeanteil. Bei einer Vollsanierung mit Neubau-Charakter (Entkernung bis Rohbau, alle Gewerke neu) kann eine verlängerte Restnutzungsdauer die AfA beeinflussen — Bausachverständigen-Gutachten nach §7 Abs.4 S.2 EStG prüfen.
Wird zur Gesamtinvestition addiert und mitfinanziert (bzw. aus EK gedeckt).
Die 15%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten gilt nur für Maßnahmen innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung. Ab Jahr 4 greift sie nicht mehr.
Die Sanierungskosten werden erst ab dem gewählten Sanierungsjahr mit dem Gebäudesatz abgeschrieben, nicht rückwirkend ab Jahr 1 — die Kosten fallen ja erst dann tatsächlich an.
Ab dem Jahr nach der Sanierung wirksam. §559 BGB Modernisierungsumlage: max. 8% der Kosten p.a. auf die Miete, Kappungsgrenze 3 €/m² in 6 Jahren (2 €/m² bei Ausgangsmiete unter 7 €/m²).Mietausfall während der Bauphase — realistisch bei Kernsanierung mit Entmietung.
Restnutzungsdauer (nur bei AfA-Typ "Verkürzte Restnutzungsdauer" oben relevant)
§7 Abs.4 S.2 EStG: bei nachgewiesener kürzerer Restnutzungsdauer darf entsprechend höher abgeschrieben werden (z.B. 30 Jahre = 3,33% p.a.). Erfordert ein Gutachten nach anerkannter Methodik — seit 2023 stellt sich das Finanzamt hier deutlich strenger.
§7h/§7i EStG auf das gesamte Gebäude angewendet (nicht nur auf separate Sanierungskosten wie in Sektion 02): 9% p.a. in den Jahren 1–8, danach 7% p.a. in den Jahren 9–12 — Gebäude ist nach 12 Jahren voll abgeschrieben (8×9%+4×7%=100%). Erfordert Bescheinigung der Gemeinde/Denkmalbehörde. Falls stattdessen nur die Sanierungskosten separat begünstigt werden sollen, nutze dafür Sektion 02 ("Sanierungsart").
Frei wählbarer linearer Satz p.a. auf den Gebäudeanteil — z.B. 9% oder 10%+ für Sonderfälle, die oben nicht als Preset hinterlegt sind. Prüfe die steuerliche Zulässigkeit im Einzelfall mit deinem Steuerberater.
05 · Finanzierung
20%
Klassisch: 20–30% EK für gute Konditionen bei MFH. Sanierungskosten (falls geplant) sind in der Gesamtinvestition enthalten.
Bank finanziert 100% von Kaufpreis + Sanierungskosten. Eigenkapital deckt nur die Kaufnebenkosten ab.
Darlehen im Detail
Darlehen 1 · Hausbank
3.8%
2.0%
Übliche Verträge erlauben 5% (teils 10%) der ursprünglichen Darlehenssumme p.a. kostenfrei — bei diesem Darlehen wären das –. Reduziert die Restschuld zusätzlich zur planmäßigen Tilgung, verkürzt effektiv die Laufzeit.Bei 100%-Finanzierung meist +0,3–0,8%-Punkte Zinsaufschlag.
Darlehen 2 · KfW-Kombikredit
Richtwert: oft 100.000–150.000 € je Wohneinheit gedeckelt. Wird von Darlehen 1 abgezogen.
KfW-Kredite haben häufig 1–3 tilgungsfreie Anlaufjahre (oft 2 Jahre je nach Programm).KfW-Förderkredite erlauben oft keine oder nur eingeschränkte Sondertilgung während der Zinsbindung — vor Eingabe im KfW-Merkblatt/bei der Hausbank prüfen.
06 · Miete & Bewirtschaftung
7.50 €
1.5%
Realistisch 1–2% p.a. im Bestand (Mietspiegel-Anpassungen, Neuvermietung). Kappungsgrenze §558 BGB: max. 20% in 3 Jahren (15% in angespannten Märkten).
Einzelmieten je Wohnung — Ist vs. Soll
Trägt automatisch 9 Zeilen ein (eine je Wohneinheit aus Sektion 01). Für jede Wohnung: Fläche, Status und — falls vermietet — die tatsächliche Ist-Kaltmiete €/m² (kann unter der Soll-Miete oben liegen); falls leerstehend, in ca. wie vielen Monaten sie (wieder) zur Soll-Miete vermietet wird (pro-rata im Übergangsjahr).
12%
Modelliert, wie schnell eine unter Soll liegende Bestandsmiete sich der Soll-Miete annähert (Mieterwechsel = sofort Marktniveau, sonst reguläre §558-Anpassung) — höher = schnellere Angleichung. 0% = Ist-Miete bleibt dauerhaft unter Soll (nur reguläre Mietsteigerung). Gilt nur für Mietverhältnisse mit Vertragsart "Standard" — bei Staffel- oder Indexmiete (unter jeder vermieteten Wohnung einstellbar) läuft die Miete stattdessen nach der dort vereinbarten festen Erhöhung, unabhängig von dieser Quote.
Staffelmiete (§557a BGB): im Vertrag von vornherein fest vereinbarte Erhöhungsstufen, jeweils mind. 1 Jahr auseinander; solange die Staffel läuft, sind reguläre Mieterhöhungen nach §558 ausgeschlossen. Indexmiete (§557b BGB): Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, Anpassung frühestens 1 Jahr nach letzter Erhöhung; während der Indexbindung i.d.R. keine zusätzliche Modernisierungsumlage möglich. Die „Erhöhung % alle X Jahre" bildet hier die angenommene Preissteigerung ab.
Aus: alle Wohnungen zielen auf die eine Soll-Miete oben (Hauptregler). An: jede Wohnung bekommt eine eigene Soll-Miete €/m² — sinnvoll, weil größere Wohnungen (z.B. 120 m²) oft einen niedrigeren €/m²-Satz erzielen als kleine (z.B. 45 m²).
Bei ETW gilt deine Wohnfläche als eine Einheit — die Kaltmiete oben (Schieberegler) wird direkt 1:1 als Ist-Miete übernommen, keine separate Ist/Soll-Modellierung nötig.
Stellplätze — Mieteinnahme
Steuert automatisch auch die AfA-Behandlung in Sektion 02: Tiefgarage läuft mit der Gebäude-AfA, Außenstellplatz/Carport bekommen eine eigene, kürzere AfA als Außenanlage.
Gilt nur noch für Stellplätze und ein pauschales Restrisiko — echte Wohnungsleerstände werden jetzt oben je Einzelwohnung erfasst (Status "Leerstehend"), nicht mehr über diesen Regler.
Hausgeld / Bewirtschaftung (pro Einheit)
Richtwert: 60–90 €/Einheit/Monat ohne Aufzug, 90–140 € mit Aufzug/Zentralheizung. Aktuell: 80 € × 9 = 720 € gesamt.
Faustregel: 1,00–1,50 €/m²/Monat (m²-Variante direkter an DIN 31051/Peters'sche Formel angelehnt), alternativ 20–35 €/Einheit/Monat.Steuerlich wichtig: die Zuführung zur Rücklage ist kein Werbungskosten — abzugsfähig ist erst die tatsächlich durchgeführte Reparatur. Das Tool zieht die Rücklage daher vom Cashflow ab, aber nicht vom steuerlichen Ergebnis.Nach BetrKV umlagefähig — bei Leerstand trägt sie aber der Eigentümer. Richtwert nach Grundsteuerreform 2025 stark abhängig vom Hebesatz der Gemeinde; bei MFH grob 100–200 €/Einheit/Jahr, im Grundsteuerbescheid nachsehen.Richtwert: 20–30 €/Einheit/Monat extern, 0 € bei Selbstverwaltung.
07 · Steuer
42%
08 · Wertentwicklung & Vermögensprognose
2.0%
Konservativ 1–2% p.a. langfristig (Inflationsausgleich), 2–3% in nachgefragten Lagen. Kein Trend fortschreiben, der nicht auch fallen kann — reine Cashflow-Betrachtung ist robuster.
Bruttorendite (Soll-Miete / Kaufpreis)
–
Nettorendite (n. Bewirtschaftung / Gesamtinvest.)
–
Eigenkapitalrendite (n. Steuer, Jahr 1)
–
Gesamtinvestition
Kaufpreis lt. Vertrag
davon Inventar (GrESt-frei)
Grunderwerbsteuer (auf KP abzgl. Küche)
Notar / Grundbuch
Makler
Sanierungskosten
Gesamtinvestition
Eigenkapital
Darlehen 1 (Hausbank)
Darlehen 2 (KfW, effektiv)
effektive EK-Quote
Cashflow · monatlich (Jahr 1)
Kaltmiete Wohnfläche (n. Leerstand)
Stellplatzmiete (n. Leerstand)
– Hausgeld (nicht umlagefähiger Teil)
– Betriebskosten Leerstandsanteil
– Grundsteuer (Leerstandsanteil)
– Instandhaltungsrücklage
– Verwaltung
– Zins Darlehen 1
– Zins Darlehen 2 (KfW)
– Tilgung Darlehen 1
– Tilgung Darlehen 2 (KfW)
Cashflow vor Steuer
Steuerliches Ergebnis (V+V) / Jahr
Steuereffekt / Monat
Cashflow nach Steuer
AfA-Basis & Jahr 1
Gebäude-AfA-Basis (inkl. anteil. NK)
Grundstücksanteil (keine AfA)
AfA Gebäude (Jahr 1, pro rata)
AfA Inventar
AfA Stellplatz
Sanierung (AfA/Erhaltungsaufwand)
Abschreibung/Aufwand gesamt Jahr 1
Steuerersparnis daraus
Vermögensprognose & Profi-Kennzahlen
Kaufpreisfaktor (KP / Jahres-Nettokaltmiete)
Break-Even Cashflow (nach Steuer, operativ)
Kum. Cashflow inkl. EK erstmals positiv
Wert der Immobilie (Ende Jahr 10)
Restschuld (Ende Jahr 10)
Beleihungsreserve (Ende Jahr 10)
Vermögenszuwachs Jahr 1 (Tilgung + Wertsteigerung)
Vermögenszuwachs kumuliert (10 Jahre)
Zu beachten
Kalkulation — was hier bewusst drin ist
Instandhaltungsrücklage mindert den Cashflow, aber nicht das steuerliche Ergebnis — abzugsfähig ist erst die tatsächliche Reparatur, nicht die Zuführung.
Betriebskosten bei Leerstand: die sonst umlagefähigen Kosten fallen bei Leerstand auf den Eigentümer zurück — anteilig eingerechnet.
Grunderwerbsteuer wird nur auf den Kaufpreis abzüglich separat bezifferter beweglicher Güter (Küche) berechnet.
AfA im Anschaffungsjahr nur zeitanteilig ab Anschaffungsmonat (§7 Abs.1 S.4 EStG).
Sanierung & Steuer
Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§6 Abs.1 Nr.1a EStG): Sanierungskosten über 15% der Gebäude-Anschaffungskosten (netto) innerhalb 3 Jahren müssen aktiviert werden — kein Sofortabzug.
§82b EStDV: größere Erhaltungsaufwendungen können wahlweise auf 2–5 Jahre verteilt werden — sinnvoll, wenn der Sofortabzug den Grenzsteuersatz nicht voll ausschöpft.
§559 BGB Modernisierungsumlage: max. 8% der Modernisierungskosten p.a. auf die Miete, Kappungsgrenze 3 €/m² in 6 Jahren (2 €/m² bei Ausgangsmiete unter 7 €/m²).
§7h/§7i setzen die Bescheinigung der Gemeinde/Denkmalbehörde voraus — unbedingt vor Kaufvertrag einholen, nicht nachträglich.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Standardhebung in mind. 3 von 4 Kernbereichen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) macht aus Reparatur eine Herstellungsmaßnahme.
Nicht in dieser Kalkulation
Wertsteigerung und Verkaufsszenario (§23 EStG: 10-Jahres-Spekulationsfrist) — Exit ist hier nicht abgebildet.
Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung — Zinsänderungsrisiko nicht simuliert.
Inflation auf Bewirtschaftungskosten (nur die Miete wird indexiert).
Due Diligence vor Kauf
WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre + tatsächlicher Rücklagen-Kontostand (bei ETW).
Energieausweis / GEG — Sanierungspflichten nach Eigentümerwechsel.
Grundbuchauszug aktuell auf Lasten/Rechte Dritter.
10-Jahres-Verlauf
Miete indexiert mit der eingestellten Steigerungsrate ab Jahr 2; Bewirtschaftungskosten nominal konstant. Zins/Tilgung/AfA jahresgenau, Stand jeweils 1.1.